新手买房指南

在美国，买房就像买车或者其他东西一样实实在在，不再是一个遥不可及的梦想。鉴于大多数人在美国都是第一次买房（包括我自己在内），在此把自己的一些经历和经验写出来，希望能够对大家有所帮助。另外，错误不足之处在所难免，望大家批评指正。

1.为什么要买房？
这个问题有点超出本贴讨论的范围了，故不做详细展开，基本上决定了买房的人，应该都有一个清醒的认识了。通常的一种说法是，如果买了后能够住上至少3年（最好5年），就要比住公寓划算了。本人没有进行过相应的计算，只是列出这种说法供大家参考。另外，住在自己房子（理论上讲，没还清贷款之间，应该算是银行的房子）里那种舒服惬意的感觉，是住在公寓里无法比较的。

2.决定买房后需要做什么？
无非就是几件事：
1). 找房看房；
2). 讨价还价及签合同；
3). 房屋检查申请贷款；
4). Closing及搬家。下面就针对这几个方面进行一下讨论。

3.找房看房之前
有两件事需要做。一件事先查一下自己的信用分数，信用分数决定了你能否带到款及利率的高低，先做到心里有数比较好。网上可以搜到很多公司提供类似credit monitor的服务，一般收费在$10左右一个月，可以订购这种服务几个月，买了房后再取消。一般信用分数要超过600才能拿到较为满意的贷款，650以上拿到最好的贷款应该没什么问题。下文中将稍加介绍如果提高自己的信用分数。第二件事就是从银行或其他提供贷款服务的金融机构拿到一个pre-approval 或者pre-qualification letter，目前很多金融机构可以在网上申请拿到，google一下相应的关键词就可以找到。这个东西没有任何约束力，只是用来说明你是真的想买房子而且有相应的能力，有些realtor或者卖家会要求看买家的这个letter.

4.找房看房
在美国卖房子一般有两种途径，一种是通过房屋经纪公司（Realtor，象Remax, Meybohm等都是一些大型的房屋中介公司），这种形式需要卖主付给中介公司和中介人相应的报酬（一般是房款的5-7%左右）。另外一种方式是自己卖，不用付给任何人服务费。相应地，买房人也就有两种途径，一种是和房屋经纪公司及其代理人联系，通过中介购买，买房人不需要支付给中介任何服务费用。另外一种就是自己寻找sell by owner的房源，和卖家直接联系。
这两种方式各有利弊：
1). 通过中介公司买房，比较省事，只要联系确定好一个realtor（房屋中介人），告诉他你需要什么样的房子，大概价位是多少，地段在哪里，realtor会搜索他的数据库，把符合你要求的房子挑出来给你，由你决定看哪些房子。然后和realtor约个合适的时间，他会带你去看你选中的那些房子，还会给你介绍相应的房子并回答你的问题，效率非常高。这种方式的缺点一个是由于卖方要付给中介服务费，所以房屋的价格相应会高一些，而且还价比较困难。另外一个缺点是，虽然买方不需要付中介费，但是一般还是要和中介签订排外合同，合同往往会规定买方在特定时间内（合同生效3-6个月内）如果买房的话必须通过该中介交易，而且不能自己和sell by owner的卖方联系。这样的话，如果你在和中介签订服务合同后，又看上一个sell by owner的房源，就会很麻烦了。如果终止和中介的合同，是要付违约金的，一般金额还不少（可能要几千块钱）。所以在和中介签订合同前，要看清楚合同的条款，有任何疑问的话，就不要着急签字，先弄清楚再说。
2). 如果决定购买sell by owner的房子，就需要经常出去在自己中意的地段逛逛，看看哪个房子是sell by owner的，然后和房主直接联系。所以这种方式的缺点显而易见，就是房源有限，要花很多时间去找。但是一旦找到的话，可以比较容易的和房主谈价钱。
3). 需要指出的是，房屋中介能够帮到你的基本上就是在找房看房这个阶段，后面的步骤，包括申请贷款，房屋closing等还是需要自己完成。另外，买方的中介对你讲价的帮助不大，因为他也是从卖家那里按照房款的比例拿佣金的，房屋最终的售价越高，他能拿到的佣金也就越多。在讲价过程中，中介基本上也就是起到一个传声筒的作用。

5.讨价还价及签合同
房子看好以后，一般有以下几种方式确定合适的价格(offer)：
1). 首先当然是自己能够承受的价格范围，这个因素和自己的家庭收入，常规支出等因素有关，一般不难确定；
2). 看一下房屋所在county对该房屋价格的评估（该价格是用来确定每年的房屋税的多少，每年都会调整），一般房屋的售价应该不会偏离该估价太多；
3). 如果有realtor的话，他可以帮你查该地段类似的房子最近时期的售价作为参考；
4). 还价是一门艺术，可惜本人不精于此道，只能谈一些技术层面的问题，欢迎各位高人补充介绍经验；



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