美国法拍屋 “租赁”策略获利模式

“租赁”投资策略下，投资者购得法拍屋装修后，将房子出租以获得稳定现金流。改造装修除了必不可少的项目，如室内外粉刷油漆丶地毯丶地板更换以及设备升级，其他项目如庭院绿化丶门窗更换丶厨房浴室装修通常会被排除在外。房客不会因更好的设备支付额外租金，美国研究机构Zelman Associates预测全美有1360万间独立屋正在出租，入住率约为93.9%。美国与中国租赁市场的最大不同之处在于，美国自住房的出租率非常高，空置率非常低。其次，经营性租赁物业的规模巨大，租金回报率比中国普遍高得多。美国租金回报率（年租金收入/房屋市场价格）一般在8%左右，最高能达到12%—15%，而豪宅租金回报率大约在4%左右。一般而言，美国的房屋租金与房屋价格没有太大的相关性，由于美国各城市间居民平均购买力与消费水平落差不是很大，同等状况的物业在不同城市的租金差别并不大。因此，运营房屋租赁市场，应选择物业价格便宜的地方，最好不要处在昂贵的地段或一线城市。为产生稳定的租金收入，房子必须接近工作区而不是郊区。“租赁”策略的好处，包括以下几个方面:稳定的现金流收入就像出租一栋公寓大楼，出租数量庞大的独立屋可带来持续稳定的现金流，这种低风险的投资模式与出租公寓的模式十分相似。失去一个商户对购物中心或商业物业而言意味着收入的大幅降低，但失去一个租户对拥有着大量出租物业的业主而言只意味着较少的空置损失，而且寻找租户相对容易。快速增值效益正如成功运作“转售”策略的运营者，“租赁”运营者能从银行和短售者手中廉价获得法拍屋并以低成本手段重新装修。当房屋整顿完毕准备租售时，房屋价值将大幅高于成本价。尽管“租赁”运营者只能在房屋卖出的若干年以后才能兑现这部分利润，但快速增值效益为“租赁”策略提升了回报率。独立屋转租率比公寓转租率低公寓转租率依赖市场变动，租客一年之内平均至少搬迁一次。高转租率伴随着高运营成本，因为房屋要被空置一段时间，需要重新粉刷，有时为了和新房客签订租约还需要打些折扣（例如一个月免租等）。而租一栋独立屋的家庭有小孩的概率比较大，孩子上学或其他家庭因素使一户家庭并不希望频繁搬家。最近市场研究发现，美国一般家庭的平均租期为33个月。有效运用财务杠杆出租一系列独立屋与出租公寓在财务方面拥有类似特征，尤其是在拥有高营运利润率（营业利润/收入，出租公寓一般在50%以上）的同时拥有稳定的现金流。因此，无论是租公寓还是租独立屋都非常适合用杠杆对投资组合进行资本化运作。此外，能够带来现金流的房屋按揭成本应比无现金流项目贷款的成本低，低成本的债务融资能够有效提升“转租”策略的回报率。例如一栋10万的按揭，首付20%，按揭利率为5%，假设拿到8%的回报率，内部年回报率可以达到20%。多种退出途径公寓业主可以持有物业收取租金或卖给其他投资者以获利。而独立屋业主可选择将房屋卖给投资者或自住客。这种多重选择机会能够大幅提高收益，因为在房地产周期的某些时刻，自住客比投资者更愿意付出高价。对于独立住宅，如果能找到目标客户一定会在未来得到买房者的追捧。
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