屋主权利法案影响房市

拉斯维加斯的房价从2012年1月份的谷底价11万8000元，回升到五年前，房市崩盘一年后的行情，已与本地居民的平均所得有合理的对应，预期未来一年的升值空间将很有限。(林秀华提供)

内华达州政府推出一个新法案SB321「屋主权利法案」(Home Owner's Bill of Rights)，主要目的是让让银行不能轻易法拍违约屋主的房子，因为它于10月1日开始生效，许多银行赶在它生效之前提出违约通知 (default notice)，造成第三季拉斯维加斯法拍案件比前一年同期剧增36%，相较于第三季全美国的法拍案件已比前一年同期下降39%，是很不正常的反差。

另一方面，拉斯维加斯的短期房屋投资买卖 (home flipping)，即持有不到六个月就转手赚差价的案件，因为预期未来的房源将更不足而惜售，其9月份的成交量却下降，但第三季的总成交量还是比前一年同期增加了9%，据统计，其平均成本价格是14万4197元，平均出售价格是19万910元，平均毛利为5万3503元，毛利率达37%。

相较于同时期全美国其它大城市的短期房屋投资买卖，洛杉矶增加了11%，西雅图23%，底特律13%，纽约14%，芝加哥28%，亚特兰大32%，拉斯维加斯的交易量增加不多，这是因为长久以来拉斯维加斯的二手屋的房源不足所致。

全美国短期房屋投资买卖的平均毛利为5万4927元，因拉斯维加斯的房价相对低廉，拉斯维加斯的短期房屋投资买卖的获利率是很令人惊艳的。

如上所言，由于预期拉斯维加斯未来的房源将更不足，10月份的二手独栋屋的中间房价还是比前一个月涨2.8%，为18万5000元，二手集合住宅的中间房价则比前一个月涨5.3%，为10万元。因为对经济复苏的不确定与长期影子库存的问题仍存在，所以涨幅不大。

更因为拉斯维加斯的房价已连续上涨19个月，尤其过去一年来，二手独栋屋的中间房价的涨幅达32.1%，二手集合住宅的中间房价的涨幅达38.9%，目前6%至7%的出租报酬率已不太吸引外来的投资者了，所以未来一年的升值空间将很有限，甚至小跌也不无可能，除非继AB284丶SB321，州政府「保护屋主权利」的法案层出不穷。

本文由内华达房地产公司负责人林秀华提供，内华达房地产公司热线702-888-9999，华语专线：702-368-6883，公司互联网为www.LVhome.com

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