陈红谈房产 ——美国买房合同标准形式及买卖双方须知

本周重点: 美国买房合同标准形式及买卖双方须知
美国房产交易制度非常健全，所以在美国买房置业安全也相对有保障，这在购房合同中就可
体现出来。美国法律规定，合同房屋买卖顺利进行的保证，一旦出现纠纷，合同也是唯一的
依据，任何没有在合同中说明的条件，法院将不予采纳。
美国的购房合同都有标准的格式，通常要包含以下信息：
1)房屋和卖方买方的基本信息；
2)房屋价格；
3)付款方式(贷款或者一次付清)；
4)订金及返还条件；
5)房屋检查(inspection)期限及问题处理方法；
6) Closing日期；等等。
另，由于每一个交易的实际情况不同，因此可以在合同中加入一些附加条款。卖家和买家可以
提出哪些附加条件，来保障自己的利益呢？

如果您是卖家：
合同签订后，有时会出现买家会反悔的情况，这时他们会找藉口，如银行不批贷款等，试图
取消交易。所以，卖家要在制订合同时附加一些特殊条款，如买家要及时贷款，来保障自己
的权益：
1丶如果买家在规定的时间里没有得到银行的贷款批准，卖家有权从另外一家银行为买家申请
相似条件的贷款。
2丶如果银行估价低于合同价格，买家必须无条件完成交易。一旦贷款被银行批准，不管发生
任何情况，买家必须要完成这个交易，不管银行以任何理由拒绝放款。
在华人中，房屋经常有违规加建改建或是产权问题，为避免买家以类似问题取消合约，卖家
可加入以下条款：
1丶没有义务去清理任何违规违章。如果有任何违规违章存在，买家不接受这些违规违章，
卖家有权取消合同。
2丶卖家没有义务去清理任何产权问题。如果有任何产问题存在，卖家有权利取消合同，
并把10%定金退还买家。
3丶在买家买独栋房屋时，买家都需要对土地和房屋进行测量。卖家对测量的结果不承担任何
责任。另外，如果卖家出售建造的新房子，通常会把一些条款写进合同。对于House来说，
卖家通常会要求买家支付律师费丶接通水管的费用丶测量费等。而对于Condo，卖家通常会
要求律师把转让费丶卖家律师费和减税申请费写进合同。
如果你是买家：
无论是买方市场还是卖房市场，买卖双方都可以提出合理要求。对于买家来说，把一些特殊
条款写入合同，同样可保障自己的权益：
1丶因客观原因银行不批贷款，买家有权拿回订金。
2丶如果因银行估价问题贷到的款额少于预期，买家就可以使用这个条款与卖家谈判使其降价，
如果卖家不同意降价，买家将有权利取消合同。
3丶银行批准了买家贷款申请后，最后又决定不给予拨款。这个时候，如果不拨款是由买家引
起，买家必须用现金完成交易。如果不拨款不是因为买家引起，买家将有权取消合同，卖家
必须退还定金。
4. 如果房子有现屋主在， 要求卖家3-5过户前搬走并清洁房子，以便买家有时间再去看一下
是否一切干净正常。如果房子有租客，要求在考虑期内，提供租约和最近3个月的租金纪录，
审核定金和租金。
就房屋违章］的问题，买家也可以提出一些条件：
1丶只有当违规违章数量超过限定数额，卖家才有权利取消合同。
2丶买家把除了房子以外的车库丶平台丶太阳房丶游泳池等所有结构列在合同里，以保证它们
都是合法的。
另外，屋内的家具丶电器是否应该留给买家？很多人为此争执不休。通常，房子里固定在墙上
丶地上丶顶上的东西都不可以拿走，如吊灯丶地灯等；同时，冰箱丶烤箱丶洗衣机等家用电器
也不可拿走，为避免纠纷，具体归属最好写在合同中。
感谢著名经纪成薇提供以上信息

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