美国地产投资之路：中国房企行不通的中国思维

对于房企出海，业界更多的共识是：通过"关系"丶"变通"丶"特权"去找捷径等诸多惯性思维，是时候改改了。
美国房产投资仍是最多选择
"美国是中国房企走出去的最多选择。"7月15日，全联房地产商会创会会长聂梅生在接受中国房地产报采访时表示，"今年会有所变化，总的美国房产投资格局不会改变，仍然是美国遥遥领先".
从美国房产投资投资的目标城市来看，首先是洛杉矶丶纽约丶旧金山丶波士顿丶华盛顿丶尔湾丶奥兰多等等，无论是投资还是买房都是按照这一顺序。
"我们接触了几十个已经走出去，做了第一波投资的企业，因为他们按照中国思维来做，对海外的法律法规了解不透，按照中国式美国房产投资的经验，所以遇到水土不服，交了学费。"7月14日，亨瑞集团总裁邹亨瑞在"中国海外房地产投融资实务论坛"上提醒开发商，国内成功经验丶过去积累的理念和惯性思维跟美国的大环境差异很大。
亨瑞集团管理层介绍，公司目前主要专注于美国房产投资，已参与投资40多个美国地产项目，合作伙伴包括绿地集团丶北京建工集团丶Lennar丶Stockbridge等中美知名开发商和投资基金。
"美国市场成熟，透明度高，法制强。从融资角度看，美国分工更细。"亨瑞资本投资总监王砚对中国房地产报表示，凡是打算"走出去"的企业，都要充分了解当地市场，做到"入乡随俗",做好市场差异的心理准备。"将这栋楼研究清楚了，不如研究这个市场。国家经济越健康，房地产越健康。"王砚分析，目前美国经济的回暖已经成为定局，未来的几年美国经济上升趋势是肯定的，在此过程中，未来的一两年如果进入美国的房地产投资市场，时机还是合适的。
"虽然现在抄底时机已经过去了，还是有合适的时机。"王砚认为，美国房地产存在明显的周期性，而且市场化程度比较高，中国房地产的周期处于下行周期，美国房产投资处于上行周期，这样的情况下考虑对美国房产投资是明智的选择。
思维困局
房企走出去的模式是买楼还是开发？
清华大学房地产校友会副秘书长丶中国REITs联盟筹备组副组长王刚认为，不同的企业走出去思路不一样。以绿地和复星来看，绿地是开发为主，复星是投资为主。国内是开发为主的房地产企业，到了海外还是以开发为主，到了海外依然是买地和散售的模式。
"国内的开发商喜欢的思路是买地和开发。"王刚认为，实际上地从获得到产生利润的时间比较长，跟中国的模式是不同的。国外是可以散售的，还有一种是通过REITs的方式退出，这跟中国散售的模式并不相同。在王刚看来，复星更多是PE的打法，注重持有阶段的运营。
在这些实际的案例操作中，亨瑞集团也总结了中国房企赴美开发投资现在面临的主要困局。
邹亨瑞表示，最常见的是缺少深入完整的尽职调查流程，不熟悉美国房产投资开发细节就盲目进入，包括价格虚高丶土地分割丶建筑许可证细分丶政府审批丶工会及劳工问题等。
"决策理念脱离美国市场大环境及行业规范，固守国内成功的经验。"在邹亨瑞看来，对中国投资者的另一个困局就是，由于主观认为"关系"丶"特权"等能走捷径的惯性思维导致美国房产投资决策失误，使投资陷入未开工即亏损的窘境。
这样的惯性思维往往表现为，在国内，先将土地拿下来，后面的土地和程序可以通过关系来解决。在美国，却往往是事与愿违。邹亨瑞现场举例南京一家在美国拿地的公司，"我们进行了年化率的预测，怎么做也不会超过10%,笑着告诉他们，顶多就是一个'农民工'".
在管理层方面，国内企业缺少美国式的管理模式和经验，在谈合作时，主要的模式还是派国内的元老出去，而这些人通常缺乏与州政府丶市政府丶地产商丶中间商丶建筑商等协调与谈判的能力，这导致"个别房企投资项目仅购地价格即高出市场价近三成".
邹亨瑞认为，尽管一些企业去美国已做了成功的尝试，但更多的企业仍受制于"中国式思维",在游戏规则完全不同的海外市场中频频遭遇"水土不服".此外，还包括盲目缩减既定成本，误以为"少花费丶跳步骤"的国内通行办法能够行得通。结果经常遭到罚款，造成延期丶停工等更多风险。

繁杂的法律
要想安全走出去，不可忽视的是美国房产投资的法律。

"中国的企业舍不得花钱请律师，想节省费用，结果做得不到位，或者是法律法规方面出现了问题，交了美国房产投资额外的学费，甚至有的项目要停工遭受处罚。"邹亨瑞说，美国的法律法规是非常复杂的。"美国当地的法律，无论是州政府丶市政府丶联邦政府的法律都是有差别的，包括税务和劳工环保都是有所区别的。"

"就以初步投资美国房地产为例，必须的相关法律调研就有数十部。包括《国际投资与服务贸易调查法》丶《农业外国投资法》丶《外国投资房地产税法》丶《税收公平与财税责任法》，以及美国的长臂管辖制度，即对外国人的域外管辖制度。"

中伦律师事务所创始合伙人律师张学兵表示，即便了解上述法律，还会出现被很多投资者忽视的法律情况。根据《2007年外国投资和国家安全法案》若交易中包括"重要技术"丶"重要基础设施"或由"外国政府控制的交易"（如主权基金丶国有企业），并且构成在美国的业务的话，则很可能需要申报。"据我们所知，外国投资委员会已经审查了至少四宗房地产交易，虽然还没中国投资者主动申报或被调查，但已有投资者因为"国家安全"方面的考虑放弃收购华盛顿的物业。"

此外，在美国的海外投资，很多延误来自于意想不到的阻力：如在一些环境保护和公民意识强烈的地方，如圣地亚哥，民选的社区规划组织的意见，可能通过其选举的市政委员贯彻到一个城市的发展规划和开发之中。若不能清楚其程序及影响力，很可能因为没有满足社会规划组织这种通常被中国投资者忽视或小觑的力量的利益而导致项目夭折。

同时，美国的信用制度特别发达，对个人征信丶洗钱等问题管控严格，这对外国投资者来说也有一个适应的过程，否则稍有不慎，便容易发生"触礁"风险。






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