美国地产投资的思考与建议

1丶做跨境投资，不管是在美国，还是其他国家，最重要的一点是选择合作伙伴，其次才是选择合适项目，选择合作伙伴把握两点：利益共享，风险共担。

2丶美国地产投资策略：2014年之前，以买为主，因为购买成本比建设低；2014年后，以开发为主，快进快出，争取在顶点到来之前退出。

3丶具体操作策略有两点：收购有稳定现金流，并具备较高物业增值空间的项目；在低利率时代，利用高杠杆的金融工具。

4丶投资出租型公寓的理由有三点：美国房地产资产价格对比中国，处于一个价值洼地。次贷危机后，美国人不愿负债，选择租房；页岩气革命创造了新兴工作机会，美国未来还有2-3年高经济增长周期。

5丶专注在中产阶级可以负担的在核心区域的住宅开发，这是一个有最大市场的区位。主要关注几个区域：纽约丶波士顿丶亚特兰大丶凤凰城丶西海岸等。

6丶目前美国城市另一个特点是住宅的去郊区化，前几十年美国提倡住宅郊区化，现在都在回归到城市的高密度生活区，大都市有投资机会。

7丶大多数人在中国获得的第一桶金可能是通过炒房，当看到海外市场的时候，也是用同样的思维。但在美国，40% 的人选择租房，这是一个有非常稳定收益的投资种类。

2014年前和2014年后投资美国地产时机的把握
第一个时段。2008年经济危机以后，从2009年到2011年，投资集中在债券，通过买债券控制物业。

第二个时段。从2012年到2014年，这个阶段，大部分的机构已经按照自己的投资策略，开始大规模地进入到各个感兴趣的市场，也非常快地推高了美国房地产的价格。我们认为，从2014年以后，大部分项目会以公众接盘的形式逐步到达周期的顶峰。

从这个时间轴来看，我们的投资策略分为两个部分：
在2014年之前。我们会以买为主，因为买的成本可能比建的成本更低；

2014年以后。会以开发为主，对开发的要求，就是快进快出，争取在顶点到来之前就退出。谁也不能够聪明到一定在顶点退出，所以我们把握好这个时间。

在美国投资地产策略
第一，收购有稳定现金流，并具备较高增值空间的物业。从这个角度讲，如果我的收购成本比重建成本低的话，将来有一定的竞争优势。

第二，利用高杠杆的金融工具，在低利率背景下撬动美国的金融资源。原则上，一个项目我们的本金出资不会超过25%，剩下的75%都会通过贷款获得。

第三，稳定收益。一只基金，对于投资的物业，需要有一个非常稳定的收入，投资人会比较放心。对于陌生的项目，我们会把此后的租金收益给投资人看，告诉投资人这些是可以实实在在获得的。

第四，本地化合作。有很多的问题是作为一个外国投资人，在美国本地市场，并不能够很好地解决问题，所以希望和本土最优秀的合作伙伴一起，合作经营。怎么来达到合作经营的目的？最重要的从出资比例来看，对方的出资一定要达到我们所要求的20%，这样双方的利益能够在同样一个水平线上。

投资出租型公寓的三个理由
第一，基于美国经济的复苏。即使从2013年来看，美国房地产资产价格对比中国的房地产价格还处于一个价值洼地。
我们有一个非常形象的比较：休斯敦的房价与武汉相当，但是租金水平会和北京一样。这也是我们教育投资人过程中总结的说法。

第二，美国梦破碎后的现实选择。拥有一套房，一部游艇，一个好的学区，这是大量美国中产阶级的美国梦，但是在次贷危机后，这样的美国梦破裂了。

大部分刚参加工作的年轻人，害怕拥有房贷，更愿意在城市中心享受丰富的夜生活，同时没有房价负担，所以他们选择租房，这是造成现在美国租房市场供不应求的原因。

第三，美国新经济引擎打破地区平衡。美国是一个存量市场，供需关系基本上是一个平衡状态，但是由于得克萨斯州页岩气的革命，大量的新兴工业在这里被创造，地区平衡被打破，但原有物业一时间无法满足新兴工作机会带来的大量人群涌入城市。

在美国，房产建设速度需要按步骤进行，未来要实现新的平衡，至少还需要2-3年的时间，这期间会推动出租型公寓的租金继续处于一个上涨期。

事实证明，出租型物业是美国自2009年经济危机以后，市场恢复最快的一个资产类型。

低利率时善用金融杆杠融资
在目前这个低利率的环境下，多用金融杠杆，可以越多地撬动利润。

美国房地产的初始收益率大概在两个点之间，2009年这个比例被拉大，现在可能已经到了4个点。即便将来利率上涨，对房地产的价格，或者说，一年前买的房地产的资产价格不会有太大的影响，因为中间的空间足够大。

房地产开发项目力求快进快出
对城市的选择主要集中选择在纽约丶洛杉矶丶休斯敦丶达拉斯这样的门户城市。其中，对于休斯敦和达拉斯这样人员流动非常快的城市，更倾向于做出租式公寓的开发。

公寓整体的开发周期大约三年时间，半年到一年的时间用来装修，再用半年时间把它卖掉，这样会有一个很好的收益。

对于曼哈顿和洛杉矶移民比较关注的区域，我们不做高端项目，专注于在核心区域且中产阶级可以负担的住宅开发，因为这是有最大市场的一个区位。

美国地产投资的几点思考和建议
做跨境投资，不管是美国还是其他任何地方，首先最重要的一点是选择合作伙伴。我们在做投资的时候永远是先选择合作伙伴，再选择合适项目。

首先，成功的合作伙伴要达到两点目的：利益共享，风险共担。如果对方只投1%到5%的资本金，利用你做杠杆，做大自己的收益，那很可能出现一个情况——同床异梦。因为他的专注点是做一个收购项目挣自己的费用，或者是集体分红，而不是把这个项目完整而成功地交割。

其次，要看周期。目前是一个机构为主导的市场，我们在其中并没有明显的优势，我们只能选择机构没有关注或者不愿去做的领域，比如中产阶级的房产项目开发，或者出租型公寓。

第三，抓住中国市场优势和机遇。作为中国的资金进入美国市场，可以带过去自身的一些优势去和合作伙伴谈，比如，不仅拥有资金还有中国这么一个巨大的市场，一些不大的开发项目完全可以在中国消化，这也是和当地伙伴谈判的重要筹码。

目前美国城市的特点之一是城市之间的竞争力正在发生变化。我不太看好中部城市，原因是因为经济重心及工作的转移，其人口在净流出。

另一个特点是住宅的去郊区化，前几十年美国提倡住宅郊区化，现在都在回归到城市的高密度生活区，所以在这类大都市地区有投资机会。

大多数人在中国获得的第一桶金可能是通过炒房或卖房，所以当他们看到海外市场的时候，也是用同样的思维。但是在美国，现实的情况是40%的人选择租房，这是一个有非常稳定收益的投资种类。






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