美国移民买房这些问题需要了解(3)

问：贷款公司(Lender)依法应让我知道哪些贷款资料？
　　答：联邦法律要求 贷方(Lender)应披露所有贷款费用(Loan Cost)，如估价费(Appraisal Fees)丶贷方律师费(Lender's Attorney Fees)丶托管费(Escrow Fees)丶贷方服务费(Services Fees)丶贷款利率(Mortgage Interest Rate)等。根据联邦诚信贷款法案(Federal Truth in Lending Act)，所有的贷款公司或机构必须统一采用一致的计算方法来披露贷款费用以利于消费者比较。固之，贷款利率必须按APR(Annual Percentage Rate)形式通告贷款人(Borrower)。
　　此外，联邦平等信用机会法案(Federal Equal Credit Opportunity)严禁贷款中德种族丶宗教丶肤色丶国别丶性别丶婚姻状态以及是否接受公共资 助资金等方面的歧视。
　　问：我正在买房，但我现在住房还没有卖 出，有什么办法我可以先从现住房上借款来购新房？
　　答：有两种办法：　　一是Home Equity Loan(房屋净值贷款)。如果你有房屋净值信用额 度(Home Equity Line of Credit 简称 HELOC)，你也可以直接从中取钱。　　二是用Bridge Loan，但注意通常Bridge Loan的利率较高。
　　问：请解释固定利率贷款(fixed-rate Loan)
　　答：固定利率贷款，顾名思义就是贷款利率在贷款期间(通常是15年，20年或30年)固定不变。但每月偿还贷款的本金和利息部分却是变化的。通常在贷款初期，偿还利息较多，因此，年终报税可抵扣部分也较多。
　　问：什么是变化利率贷款(Adjustable ­ Rate Loan)？
　　答： 变化利率贷款因贷方变化利率，或还贷金额或还贷时间不同而有几种：　　1丶变化利率贷款(ARM)：这类贷款通常提供前几年较低的固定利率，然后利率会随着指数(通常是一年期财政 债券Lender而变，但同时贷 方(T-bill Rate)限定最高变化额度(CAP)。有的 贷款也限定最低变化额度(Floor)。　　2丶可转换ARM(Convertible ARM)：这类贷款通常允许贷款人(Borrower)将 变化利率贷款转换成一定时限内的固定利率贷款。例如前5年每年利率固定。　　3丶可重新协定利率贷款(Renegotiable ­ Rate Mortgage或Rollover)：这类贷款通常固定前几年的利率和月付数额，然后允许贷款人重新协商利率。　　4丶渐进付款贷款(Graduated Payment Mortgage或GPM)：这类贷款的头两年付款较低，但在第5-10年 或逐渐调升。　　5丶共享升值贷款(Shared-Appreciation Mortgage)：这类贷款提供低于市场的利率，但同时贷方共享房屋升值，在卖房时或在协议时间借款人必须付给贷方升值共享部分。
　　问：什么是气球贷款(Balloon Loan)？
　　答：气球贷款要求 贷款人在一定时间内(通常是3年丶5年或7年)全部付清贷 款余额。这类贷款的利率可固定或变化。
　　问：什么是超额贷款(Jumbo Loan)？
　　答：超额贷款是指贷款数额超过Fannie Mac和Freddie Mac允许的额度，如截止2004年1月1日该额度为3,700.00，超额贷款的利率通常要高于其它贷款。
　　问：什么是可转让贷款(Assumable Mortgage) ？
　　答：可转让贷款允许借款人将贷款转让给下一个买主。绝大多数贷款通常是“卖房即付清”(Due-on-Sale)贷款，只有少数贷方提供可转让贷款。值得注意的是，可转让贷款的利率通常不是原贷款利率，并且贷方会收取转让费用。
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